טבח ה-7 באוקטובר והמלחמה בשתי חזיתות שהחלה בעקבותיו גרמו להאטה משמעותית בפעילות העסקית בישראל. בעלי עסקים ועובדים רבים גויסו למילואים, דבר שפגע קשות בפעילות של עסקים רבים. בנוסף, התחושות הקשות במדינה, בעקבות המלחמה והאבדות הקשות פגעו ברצון של אזרחים לקנות ולבצע עסקאות. כמו ענפים רבים במשק, גם ענף הנדל"ן חווה האטה ולעתים אפילו עצירה. עסקאות לא נחתמו ומתווכים רבים נותרו כמעט ללא עבודה. ארבעה חודשים אחרי הקרבות ומומחי הנדל"ן מסבירים כי המצב הולך ומשתנה. רוכשי דירות מזהים הזדמנויות עסקיות והשוק בנתניה חוזר אט אט לאיתנו.
"שנת 2023 היתה הקשה ביותר בתחום הנדל"ן מאז שהתחלתי לעבוד", מספר אלון אבנרי, הבעלים של משרד תיווך Next Home וחבר הנהלת לשכת המתווכים בנתניה. "הריביות עלו לשמיים. בעקבות המלחמה היקף המכירות ירד לעומת 2022 בכ-70 אחוזים. רמת המחיר ירדה בין חמישה לשמונה אחוזים בממוצע".
קראו גם:
אבנרי מסביר כי בשנת 2024 רואים תחילתו של שינוי: "יש איתותים של התעוררות חלקית ויש הרגשה שכמות העסקאות בשנה הזו תעלה בעשרות אחוזים לעומת 2023. הריביות, על פי ההערכה, צפויות לרדת במשך השנה וזה מעודד את הלקוחות לחזור לשוק".
מי המתעניינים בדירות בנתניה?
"ישנם הרבה משפרי דיור שמעוניינים לקנות נכס ברמת פולג ועיר ימים, אלו שכונות איכותיות. בנוסף לכך יש עלייה גדולה של יהודים מצפון אמריקה ומאירופה שבורחים מחו"ל וקונים נכסים למקרה שהאנטישמיות הנוראית תגדל עוד. 40% מהעסקאות שלי הן של יהודים אמריקאים. גם פנסיונרים ומשפרי דיור חזרו לקנות באזורים האלה בנתניה. זה מריץ את השוק ויגרום גם לעליית מחירים, להערכתי של חמישה עד עשרה אחוז. זה למעשה התיקון לירידה במחירים שהיתה בשנת 2023. כל זה בתנאי שהמלחמה מהצפון לא תתגבר ולא נקבל כאן אלפי טילים".
איל רוזנבוים מ-Home In Israel | KW Netanya מאשר כי השנה החולפת היתה קשה. "זו היתה שנה מטלטלת ומשנה חיים במישורים רבים", הוא אומר. "2023 התאפיינה בתנאי שוק קשוחים ובשינויים דרמטיים שהובילו להקפאת תהליכי רכישה ומכירת נדל"ן; מחירי הדירות הוסיפו לטפס בהמשך למגמה של שנת 2022, ולצד זה עמדה עיקשת פעם אחר פעם העלאת שיעור הריבית במשק בצורה משמעותית. מהלכים אלה של נגיד בנק ישראל גרמו לצמצום ניכר בכמות רוכשי הדירות הפוטנציאלים בשוק, כיוון שרובם מתבססים על יכולתם ללוות כסף מהבנק לצורך הלוואה או משכנתא. הם גילו שלא יוכלו לעמוד בהחזרים וויתרו על הרכישה עד לשינוי המגמה בשוק".
ואז הגיע השבעה באוקטובר.
"הטבח הנוראי שאירע ב-7.10.23 והמלחמה שפרצה בעקבותיו יצרו תנאי שוק קיצוניים עוד יותר ממה שכבר חווינו. 300 אלף אנשי מילואים שגויסו תוך זמן קצר, מפונים, עשרות אלפי אנשים שיצאו בעל כורחם לחל"ת ואלפי פועלים בענף הבניה שנשלל מהם אישור העבודה והותירו את אתרי הבנייה ריקים. גם תחום נכסי היד שנייה נותר בעיקר עם מוכרים שחייבים למכור, מה שהוביל להיצע קטן יחסית בשוק ולפיכך גם לכמות עסקאות נמוכה מהרגיל. נדמה שאין כמעט עיר במדינת ישראל שלא חטפה מהלומה קשה בתחום הנדל"ן, יחד עם זאת לנתניה יש יתרונות יחסיים שמציפים הזדמנויות נדל"ן אטרקטיביות במיוחד שאינן קיימות בערים אחרות".
בין היתרונות מציג רוזנבוים את השכונות הפופולריות בעיר: עיר ימים, אגמים וקרית השרון. "אלו שלוש שכונות מרהיבות ופופולריות, שהתפתחו בצורה יוצאת דופן בעשור האחרון מושכות אליהן אלפי משפחות מנתניה, אבל בעיקר מחוצה לה", הוא מסביר. "'פארק הים' היא שכונה חדשה בהתהוות עם מגוון רחב של פרויקטים חדשים. 'קרית נורדאו' הוותיקה היא שכונה נוספת בנתניה שעוברת בשנים האחרונות מתיחת פנים יסודית הכוללת בניית אלפי דירות חדשות המחליפות מבנים ישנים משנות ה-60 ועוד עשרות פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי העיר. לפני כחודש סיים משרדנו לשווק פרויקט מדהים בשם 'סביוני סיטי' המונה כ-400 יחידות דיור של חברת 'אפריקה ישראל', וכל זאת 18 חודשים טרם מועד האכלוס הסופי".
מי שעוד מעניקים רוח גבית לענף הנדל"ן בנתניה הם רוכשי הדירות מחו"ל. "נתניה מאז ומעולם נחשבה לעיר אטרקטיבית מאוד בקרב תושבי חוץ. אלפי תושבים מצרפת, בריטניה, דרום אפריקה, קנדה וארצות הברית מצאו בה את משכנם", מסביר רוזנבוים. "בחודשים האחרונים אנו חווים התעניינות גדולה בקרב יהודים מחו"ל המעוניינים לרכוש נדל"ן בישראל בכלל ובנתניה בפרט כאשר רבים מהם אף נרשמים למסלולים של עלייה. דווקא בתקופה הנוכחית יהודים רבים מעבר לים מבקשים ואף צמאים להטביע חותם בישראל על ידי רכישת נדל"ן ולאור הביקוש הזה טס בתחילת השבוע אחד מהשותפים שלי בחברה, סלווין הר, לדרום אפריקה לסבב של פגישות וחוגי בית פרטיים".
____________________________________________________________
הכינו את הארנקים
מלחמה, ריבית גבוהה, אי ודאות ומחסור בדירות. אז איך הולך להיראות הנדל"ן ב-2024? ספויילר: חלום הדירה רק יתרחק
נכנסים לאוברדראפט. הצפי לשנים הקרובות בכל הקשור להתחלות בנייה והוצאת היתרי בנייה הוא מחסור גדול בדירות לעומת הביקוש הגדול בישראל, שעומד על כ-55,000 יחידות בשנה. למעשה, ב-2023 היתה ירידה של כ-20 אחוזים בהתחלות בנייה, כך שנוצר מחסור חמור ביחידות מגורים.
מה שצריך להבין הוא כי מדובר בשוק שהתכווץ משמעותית. יש מעט מאוד התחלות בנייה והולך להיות מחסור גדול בדירות. מה גם שלממשלה אין כרגע שום תוכנית לטיפול בבעיה. קיימת גם בעיה קשה עם העובדים הזרים וגם עלויות ותשומות הבנייה יתייקרו מאוד. כל זה יתרום לעליית מחירים כואבת בטווח של שנה מהיום ובשיעור של לפחות עשרה אחוזים.
אחד השחקנים החשובים בדירות המגורים הוא הממ"ד. כאן אנחנו מזהים ירידת מחיר בבניינים שנבנו לפני שנת 1990. ירידה זו חדה עד כדי כך שאותה יחידה באותו רחוב, נמכרת כיום בעד 20 אחוז פחות, אם אינה כוללת ממ"ד. ירידה זו צפויה להימשך גם בשנה החדשה.
חשיפה לדרום. באזורים כמו עוטף עזה, שדרות ואופקים, וגם בצפון הארץ יש מעט מאד עסקאות כרגע. אבל יש דיווחים על התחלה של פעילות באזור של אופקים ונתיבות מתוך הבנה (של משקיעים) ששווה עכשיו לרכוש יחידות דיור באזורים אלו. גם אשקלון זוכה להתעניינות מצד משקיעים, עקב הצפוי כי ברגע שיימצא פתרון לבעיות הביטחוניות, המחירים יעלו.
טלטלת השכירות. מחירי השכירות לא הפסיקו לעלות עד המלחמה. אלא שאז נוצר גורם לחץ נוסף על היחידות להשכרה: עשרות אלפי המפונים מהדרום והצפון וכן דיירים ביחידות ללא ממ"ד שעברו לדירות עם מרחב מוגן. עם זאת, היו אזורים בהם נרשמו ירידות, תל אביב לדוגמא. מה שאפיין את השוק בעיר זו הם ציבור הסטודנטים או עובדי היי-טק שלנוכח המצב או שפוטרו, יצאו לחל"ת או שחזרו הביתה. יש גם יחידות רבות ללא ממ"ד בתל אביב ורמת גן, מה שגם תרם לירידה, שלהערכתי נעה בין עשרה ל-20%.
אלא שהצפי שלי הוא שהמחירים יחזרו לעלות כי יש מצב של חוסר בדירות להשכרה, ומחסור זה רק ילך ויגדל.
הכותב הוא יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית
