אבל החלום בקלות יכול להפוך להיות לסיוט אם לא מבינים את משמעותן של האותיות הקטנות. עו"ד דניאל שגב, מומחה לדיני מקרקעין בנתניה, מסביר אילו טעויות נפוצות עלולות לעלות לקונים ביוקר, ואיך להגן על עצמם כבר משלב החתימה הראשון
בעוד שבמרבית אזורי הארץ נרשמת האטה בהתחלות הבנייה, המנופים בעיר נתניה ממשיכים לעבוד במרץ, כאשר בכמה מאזורי המפתח בעיר אפשר לראות תנופה של בנייה חדשה לצד פרויקטים מתקדמים של התחדשות עירונית.
במערב העיר מקודמת בימים אלה שכונת יוקרה חדשה על שטח של כ-755 דונם בקו ראשון לים. במרכז נתניה מתנהל פרויקט פינוי בינוי רחב היקף שבמסגרתו ייהרסו 392 דירות ישנות וייבנו כ-1,558 יחידות דיור חדשות ב-11 מבנים מודרניים. במזרח העיר מקודמת תוכנית שיווקית להקמת 3,500 יחידות דיור נוספות על עתודות קרקע של כ-875 דונם, ובמקביל מתבצעים פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות, ביניהן קריית נורדאו. שם אושרה תוכנית להקמת ארבעה מגדלים בני 23 קומות כחלק מחידוש המרחב העירוני.
הבנייה החדשה בעיר מעוררת עניין רב בקרב רבים מרחבי הארץ שמעוניינים לבוא ולהתגורר באחת הערים החזקות והמתפתחות ביותר בישראל, לצד מי שכבר מתגוררים בנתניה ומבקשים לשפר דיור ולעבור לדירה חדשה.
כך תמנעו מהצעה מפתה שעלולה לעלות ביוקר
על הבנייה החדשה הזו אחראיים לא מעט יזמים וקבלנים, ובאופן טבעי כל אחד מהם מנסה להציע עסקה אטרקטיבית יותר מהשני. בין היתר בדמות פריסות תשלום נוחות, שדרוגים מסוימים ועוד. יחד עם זאת מאחורי כל הצעה כזו מסתתר חוזה מחייב, שבמקרים רבים כולל סעיפים שעלולים לגרום לרוכשים לשלם הרבה יותר בהמשך הדרך, או שאינו מכיל הטבות שהיו יכולות לחסוך לרוכשים כסף רב.
לכן העצה הראשונה של עו"ד דניאל שגב המתמחה במקרקעין בנתניה היא שלפני שחותמים על טופס ההצעה הראשוני של קניית דירה מקבלן , חשוב להבין את המשמעות של כל סעיף וסעיף, אחרת קל מאוד ליפול בפח.
"אחת הטעויות הנפוצות ביותר של רוכשי דירות מקבלן היא חתימה על טופס הצעת רכישה מבלי להתייעץ תחילה עם עורך דין. זה אולי נראה כמו שלב ראשוני בלבד, אבל בפועל מדובר במסמך שקובע את מנגנון העסקה ואת התנאים שיכולים לחסוך לרוכש אלפי שקלים", עו"ד דניאל שגב מסביר ומוסיף: "כי לאחר שחותמים על ההצעה ומשלמים את המקדמה, התנאים ננעלים ולא ניתן לשנות אותם. למשל בכל הנוגע לתוספת נקודות חשמל או מים, שדרוג מערכת האינסטלציה או חיפוי קרמיקות עד התקרה בחדרים הרטובים, אם הדברים האלה לא נכללו מראש, כל שינוי שהרוכשים יבקשו לעשות אחר כך יחייב אותם בתשלום נוסף. לצערי לא מעט קונים מגלים רק בשלב מאוחר שהשדרוגים הקטנים האלה מייקרים להם את העסקה בעשרות אלפי שקלים".
אל תסכנו את הכסף שלכם לחינם
לא רק בעקבות המשבר שקיים בענף הבנייה לאור המלחמה אלא עוד הרבה לפני, לא מעט יזמים וקבלנים הגיעו למצב של פשיטת רגל, והדוגמאות המפורסמות יותר הן של קבוצת הנדל"ן חפציבה שהייתה אחת מחברות הבנייה הגדולות בישראל, כמובן ענבל אור שהייתה אחת היזמיות המוכרות בישראל בתחום הנדל”ן, וגם אלדד פרי שהיה יזם נדל״ן שהסתבך בחובות, ובסופו של דבר נורה למוות ברחובות.
אומנם מדובר במקרי קיצון, אך עו"ד דניאל שגב קובע בצורה חד משמעית כי אסור שרוכשי הדירות יסכנו את כספם בשום מצב. "חשוב לוודא שבהסכם המכר קיימות בטוחות שמגינות על הקונים. הכוונה היא לוודא שהכסף שהם מעבירים לקבלן באמת יהיה מוגן עד לקבלת מפתחות הדירה. לצערנו ראינו יותר מפעם אחת מקרים בהם רוכשים נשארו בלי דירה חדשה ובלי הכסף שלהם, דבר שאפשר היה להימנע ממנו. לכן עוד לפני שחותמים על הצעת הרכישה, חשוב לבדוק שיש מנגנון שמבטיח שהכסף של הקונים יהיה שמור בין אם באמצעות ערבות בנקאית או חשבון נאמנות עד לקבלת הדירה בפועל".
נושא נוסף שחשוב לשים אליו לב הוא התאמה מלאה בין מה שנכתב בהסכם המכר לבין הדירה שבפועל נרכשת. עו"ד דניאל שגב מספר כי נתקל במקרים בהם הרוכש קיבל הצעה לדירה בכיוון דרום-מערב, אך בהסכם המכר שנחתם נרשמו פרטים של דירה אחרת לגמרי בכיוון בצפון-מזרח. טעות קטנה במסמכים יכולה להוביל להבדלים מהותיים בשווי הדירה ובאיכות המגורים, לכן חשוב לוודא שכל פרט תואם בדיוק את מה שסוכם מול הקבלן.
גם לוח התשלומים ומועד המסירה הם נקודות קריטיות בעסקת קניית דירה מקבלן. עו"ד דניאל שגב מספר על מקרה בו רוכש פנה אליו לאחר שחתם על הסכם הכולל סעיף שלפיו 80% מהתמורה תשולם בתאריך קבוע ולא כנגד מסירת הדירה, כנראה עקב קבלת ייעוץ מגורם לא מיומן.
"כשהתאריך המיועד הגיע הדירה החדשה עדיין לא הייתה מוכנה, למרות זאת הקבלן דרש את התשלום. התוצאה הייתה שרוכש הדירה נאלץ לשלם שכירות במקביל להחזרי משכנתה, וזה מצב שבקלות יכול למוטט כלכלית כמעט כל משפחה. לכן חשוב לוודא שהתשלום האחרון בהסכם המכר יתבצע אך ורק עם קבלת החזקה בפועל בדירה".
ליווי של עו"ד המתמחה בעסקות נדל"ן הוא המפתח לשקט נפשי
לא פעם רוכשי דירות תוהים כיצד ייתכן שקבלנים, קטנים כגדולים, בוחרים להכניס סעיפים מיותרים או מגבילים להסכמי המכר, גם במחיר של פגיעה באמון הלקוחות. אבל מאחורי הצעדים הללו יש היגיון עסקי קר: במקרים רבים, הקבלן מרוויח בכל תרחיש: אם הרוכש יסכים לשלם יותר כדי לקבל את הדירה המבוקשת הקבלן הרוויח, ואם הרוכש יוותר על העסקה והדירה תימכר לאחר במחיר גבוה יותר הקבלן גם הרוויח.
זו בדיוק הסיבה שכל רוכש דירה חייב לוודא שיש לו ייצוג משפטי מקצועי ואובייקטיבי כבר מהשלב הראשון, עורך דין מומה לייצוג בעסקאות מקרקעין יודע להגן על זכויות הרוכש החל מהמשא ומתן הראשוני על הצעת הרכישה, דרך ניסוח ובדיקת הסכם המכר, דיווחי המיסוי, ליווי לאורך תקופת הבנייה וביצוע התשלומים, ועד למסירת המפתחות ולתקופת הבדק. מדובר במערכת יחסים ארוכת טווח שדורשת אמון וניסיון, ולכן חשוב לבחור בעורך דין מיומן שמכיר היטב את התחום ויודע להבחין בכל פרט קטן שעשוי לעשות הבדל גדול.
מדובר במערכת יחסים ארוכה ומשמעותית, לכן חשוב שהקונים ילוו על ידי איש מקצוע מנוסה שיש להם בו אמון לטווח ארוך.
עו"ד דניאל שגב הוא בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים בהצטיינות, החל את דרכו המקצועית במשרד הרצוג פוקס נאמן, אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בארץ. כיום הוא מנהל משרד מצליח במרכז נתניה המתמחה בעסקאות נדל"ן וליווי משפטי לרוכשי דירות חדשות, תוך דגש על שירות אישי, שקיפות והגנה מלאה על זכויות הלקוחות לכל אורך התהליך.
ליצירת קשר, חייגו עכשיו: 09-7665531
מוגש מטעם: עו"ד דניאל שגב
פורסם לראשונה: 12:40, 10.11.25
