גישה זו מציעה יתרונות רבים הן מבחינה כלכלית, הן מבחינה חברתית והן מבחינה סביבתית. כיום, השימוש בכלי של עירוב שימושים תוך כדי שימוש בכלים של התחדשות עירונית מאפשר לערים ותיקות להתחדש בראייה רחבה יותר הכוללת מבנים עם שימושים נוספים מלבד המגורים וזאת על מנת לספק מענה לכלל העיר בשילוב המגורים עצמם ותוך כדי לתת מענה לצרכים הציבוריים של התושבים.
יתרונות עירוב שימושים
ניצול יעיל של הקרקע: עירוב שימושים מאפשר שימוש מירבי בשטחי קרקע, במיוחד באזורים עירוניים צפופים. תכנון המשלב מגורים, מסחר, ומשרדים באותו מבנה, חוסך שטח ומשאבים. לדוג': בהתחדשות עירונית, האדריכל מתכנן תוכנית לתוספת זכויות בניה, תוספת יחידות דיור ו/או תוספת קומות לגובה, ובנוסף בחלקו התחתון של הבניין החדש תהיינה חנויות, סופר, מספרה, סוגי מסחר שונים וגם שימושים ציבוריים כגון גני ילדים, מעון יום או כל שימוש דומה אחר.
הפחתת הצורך בתחבורה: כאשר כל השירותים והפעילויות הנדרשים זמינים באותו אזור, הצורך להשתמש ברכב פרטי פוחת. כך, פוחתים העומסים בכבישים ומזהמים פחות את הסביבה, מה שתורם בשורה התחתונה לשמירה על איכות הסביבה של כולנו.
חיים עירוניים תוססים: עירוב שימושים יוצר סביבה עירונית חיה ודינמית, עם פעילות מגוונת לאורך כל שעות היממה. חנויות, מסעדות, בתי ספר ומשרדים הופכים את השכונות למקומות מעניינים, מושכים יותר.
שיפור הכלכלה המקומית: עירוב שימושים מקדם כלכלה מקומית חזקה יותר, שכן עסקים נהנים מנגישות גבוהה יותר ללקוחות ועובדים, והדיירים נהנים מהיצע רחב של שירותים ומוצרים בסמוך למקום מגוריהם.
אתגרים ופתרונות בעירוב שימושים
למרות היתרונות הברורים, עירוב שימושים מציב גם אתגרים. התאמת תשתיות, שמירה על איזון בין פעילויות שונות וניהול רעשים וזיהומים אשר יכולים להיות מורכבים. אדריכלים ומתכנני ערים חייבים לקחת בחשבון מספר גורמים בשיקול דעתם:
שמירה על איכות תכנונית עבור המשתמש: מבני עירוב שימושים הם מבנים מורכבים הדורשים המון שטחי שירות שגוזלים שטח רב בקומת הקרקע. בתכנון שכזה, יש לדאוג לרווחת המשתמש / הדייר בכך שיינתן מענה מספק ואיכותי עבור שטחי שרות לדיירים המתגוררים במבנה שכזה. דוגמא לכך היא יצירת "סקיי לובי" שנותן מענה לכלל הצרכים והשירותים שדייר צריך במבנה המגורים.
שמירה על איזון בנוף העירוני: תכנון של מגדלי עירוב שימושים ומגדלים בכלל צריך להיות זהיר ומאוזן כך שלא "יחנוק" את העיר ו"יחשיך" אותה. המגדלים מייצרים צל על מרחב גדול מאד במשך היום ויש לתת לכך דגש נרחב בתכנון. אור השמש הינו מצרך חשוב ונדרש לחיי היום יום ולאנרגיה בגופנו, לכן יש לשים לב על מה המבנה מטיל את צילו ובמשך כמה שעות ביום, כך שתהיה כמה שפחות השפעה שלילית של המבנה או המבנים הללו על חיי היומיום.
תכנון מתקדם: יש לתכנן מבנים ותשתיות באופן שישרת את כל השימושים בצורה מיטבית. לדוגמה, אזורי טעינה ופריקה לעסקים מסחריים חייבים להיות מתוכננים כך שלא יפריעו לדיירי המגורים.
בידוד רעשים: שימושים שונים כמו מסחר או משרדים עלולים לייצר רעשים שמפריעים לדיירים הגרים ממש מעל אותו מרכז מסחרי ולכן מומלץ להשתמש בחומרי בניין ובטכניקות מתקדמות לבידוד רעשים.
שימור אופי השכונה: עירוב שימושים חייב להיות מותאם לאופי השכונה ולצרכיה. יש להבטיח שמגוון השימושים ישתלבו בצורה הרמונית עם המבנים הקיימים והתושבים.
דוגמאות מוצלחות לעירוב שימושים
בישראל, פרויקטים כדוגמת "עירוב שימושים" במרכזי ערים כמו תל אביב, נתניה, ירושלים וערים נוספות מתחילים לתפוס תאוצה. תכניות להתחדשות עירונית המשלבות עירוב שימושים שכבר אושרו בערים השונות, קורמות עור וגידים ומתחילות בביצוע התכניות. מנופי הבניה נראים בקו האופק המתחדש של מרכזי הערים. מתחמי משרדים המשולבים עם מגורים, חנויות ומסעדות הופכים לשכונות מבוקשות ומושכות. מגדלים בני 30 קומות ומעלה הכוללים בקומת הקרקע שלהם מרכז מסחרי, חניות נוספות ומגוון של שימושים הופכים את מרכזי הערים ליעד מבוקש ואיכותי.
גישת A+
הגישה התכנונית שלנו במשרד אלון מיכאלי אדריכלות ובינוי ערים, מחברת בין אנשים, סביבה, תכנון ואסתטיקה ונקראת גישת A+. אנשים – שמירה על חווית המשתמש כך שירגיש כאילו המבנה תוכנן במיוחד עבורו, תוך מיקסום הפוטנציאל היזמי של היזם (המזמין) ויצירת מערכת איזונים אל מול דרישות הרשות המקומית. סביבה – יצירת מרחב ציבורי נינוח ואיכותי המשלב בין המבנה לסביבה בה הוא נבנה, למבנים סביבו ולאיכויות הקיימות סביבו. תכנון – תכנון אדריכלי מוקפד המשלב הן את הסביבה, הן את האנשים והן את הפרקטיקה התכנונית הנדרשת ע"פ החוק. אסתטיקה –מתוך הערכים הפונקציונליים בתכנון, המשמשים את חיי היומיום ומעצבים את המבנה נובעת האסתטיקה המבנית.
לסיכום
עירוב שימושי קרקע הוא פתרון מתקדם ויעיל להתמודדות עם האתגרים של צפיפות עירונית וגידול אוכלוסין. שילוב נכון של שימושים שונים בקרקע יכול להוביל ליצירת סביבות חיים תוססות, כלכלה מקומית משגשגת ושיפור באיכות החיים של התושבים. עם תכנון נכון ומתקדם, ניתן להתגבר על האתגרים ולנצל את היתרונות הרבים של חשיבה תכנונית זו.
מוגש מטעם: אלון מיכאלי – אדריכלות ובינוי ערים
