כל שינוי תכנוני בתוואי הכבישים או נגישות למרכזי המסחר, משפיעים בצורה רבה על שווי המקרקעין. שמאי מקרקעין בנתניה נדרש לשליטה מוחלטת בכל התכניות העירוניות.
על פי פרסומי נת"ע, נתניה אינה נכללת בתכנון הרכבת הקלה או קווי המטרו. עקב כך, מוסדות התכנון בנתניה נדרשים לפתרון תחבורתי מתאים.
שמאי נדל"ן / שמאי מקרקעין בנתניה בבואו להעריך שווי דירה, בית פרטי, חנות, משרד או כל נכס מקרקעין אחר נדרש לתת משקל למיקומו של נכס המקרקעין אותו הוא נדרש להעריך ביחס לתכנון העירוני.
בהערכת שווי דירה או בית פרטי, בנוסף למיקומו הגיאוגרפי של הנכס, קיימים גורמים נוספים המשפיעים על שווי נכס המקרקעין. שמאי מקרקעין נדרש להתייחס לפוטנציאל התכנוני הנגזר מתכניות התחדשות העירונית ומהתכנון העירוני המאושר המקנה זכויות בנייה נוספות לצורך הרחבת הנכס או ניצול אפקטיבי יותר של המקרקעין.

חלוקה למתחמי תכנוןחלוקה למתחמי תכנון
חלוקה למתחמי תכנון
(מתוך אתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה)

מה השינויים התכנוניים ששמאי מקרקעין בנתניה צריך לדעת?
שדרוג כביש 57 היוצא מרחוב הרצל, חוצה את כפר יונה ומתנקז לכביש 6:
כביש 57 מהווה עורק תחבורתי המחבר את נתניה עם כביש 6. בין עיקרי התכנון בקטע הכביש הינו הקמת נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צ) וביטול רמזורים המעכבים את התנועה.
שינוי תכנוני זה, בתוואי הכביש יתרום מהותית לנגישות שכונת גנים, אזור התעשייה קרית אליעזר, קרית יהלום, שכונת נאות הרצל, שכונת אפרים ועוד.
תכנית להקמת מחלף איינשטיין:
הכביש הקיים ישודרג ובמקום הפיצול הקיים ייבנה מחלף מלא שיכלול בין היתר, מעבר כלי רכב והולכי רגל. שדרוג הכביש יאפשר כניסה ויציאה לנתניה לבאים מצפון ולבאים מדרום לכביש 2.
כיום, הפיצול הקיים מאפשר רק יציאה מנתניה לכיוון דרום וכניסה לנתניה מצפון.
הקמת המחלף ישפר מהותית את הנגישות לשכונת כוכב הצפון, נאות הרצל (בחלקה הצפוני), פרדס הגדוד, צפון מזרח מרכז העיר ועוד.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על המרכז העירוני החדש?
תכנית מרכז העיר החדש הינה בין התכניות המשפיעות ביותר על מחירי הנדל"ן בנתניה.
תכנית מרכז העיר מסווגת את נתניה ל – 20 מתחמי בינוי. שטחה של התכנית הינו כ – 780 דונם. תחום התכנית הינו בין כביש 2 ועד לים. גבולות התכנית הן ממזרח שדרות בן צבי, ממערב שדרות בן גוריון, מצפון היהלומן אברהמס ומדרום שכונת נווה עוז.
התכנית קובעת בניית של 6,300 יחידות דיור בצפיפות של 20 יחידות דיור לדונם.
20% מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח כולל של 80 מ"ר.
בין היתר, התכנית מתירה הקמת מגדלי מגורים בגובה של 30 קומות בשילוב מסחר ושלושה גורדי שמים המיועדים למשרדים.
שמאי נדל"ן / שמאי מקרקעין בנתניה נדרש להבנה מעמיקה בסוגי מתחמי התכנון והשפעת הבינוי המאסיבי על הסביבה הקרובה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי מקרקעין?
מיסוי מקרקעין הינו נושא מורכב ביותר בתחום שמאות המקרקעין והנדל"ן. המסים הנפוצים החלים על המקרקעין הם מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ומס רכישה.
שמאי דירות / שמאי מקרקעין בנתניה נדרש לתת משקל ולהתייחס למיסוי מקרקעין במקרים כמו חלוקת ירושה, ניצול זכויות בנייה ופירוק שיתוף במקרקעין.
חלוקת ירושה המורכבת מנכסים רבים הינה מורכבת ביותר, לכל נכס יש את חבות המס הספציפית. לעיתים נכס אשר יקר יותר מנכסים אחרים במסגרת מכלול הירושה, משאיר בנטו (אחרי תשלומי המס) סכום נמוך יותר. במיסוי הנפוץ במקרה זה הינו היטל השבחה, מס שבח ומיסוי רמ"י.
דוגמה לסיטואציה בו הנכס היקר ביותר בירושה, בפועל, מתיר סכום נמוך יותר מנכס שווי השוק שלו זול יותר:
כאשר רשויות המס ממסות את נכסי המקרקעין אשר הורשו וכיום נמכרות לצד ג', מסתכלות על חבותו במס של המוריש שנפטר.
הורשה, על פי חוק מיסוי מקרקעין אינה מוגדרת כעסקה. ביום שבו היורש ימכור את נכס המקרקעין שירש, יחויב במס אילו המוריש המקורי (שנפטר) מוכר את המקרקעין.
במקרים של ירושה או פירוק שיתוף במקרקעין, יש צורך ששמאי המקרקעין / שמאי נדל"ן יתייחס למיסוי הצפוי באופן ייסודי, וזאת על מנת שהיורש לא יישאר עם סכום אשר נמוך יותר ממה שנקבע בצוואה.

תרשיםתרשים
תרשים
(באדיבות פז שמאות מקרקעין)

בחירת שמאי מקרקעין בנתניה הינה קריטית לצורך ליווי הצדדים בביצוע חלוקה שווה התואמת את רצונו של המוריש.
במגרשים מוחכרים אשר בבעלות רשות מקרקעי ישראל קיים צפי למיסוי מקרקעין כבד. במידה והמגרש שברשותכם מוחכר בחוזה מול רשות מקרקעי ישראל, יש להיעזר בשמאי מקרקעין בנתניה לצורך אמדן מיסוי צפוי לרשות מקרקעי ישראל.
רשות מקרקעי ישראל מחכירה מגרשים בחוזים אשר בהם נקבע היקף הבינוי המותר, תקופת ההחכרה, תנאים וכמות זכויות הבנייה המהוונות. במקרים רבים, התכניות העירוניות מתירות תוספות בנייה לבינוי הקיים. במקרה זה, היקף הבינוי המותר מכח התכנון העירוני עובר את מכסת הבינוי המרבי שהוחכר בחוזה החכירה מול רשות מקרקעי ישראל.
לצורך ביצוע עסקה במקרקעין או הרחבת הבינוי הקיים יש להיעזר בשמאי נדל"ן / שמאי מקרקעין בנתניה הבקיא במיסוי רשות מקרקעי ישראל, שידאג לכך שתשלמו את סכום המס הנמוך ביותר על פי החלטת רשות מקרקעי ישראל המטיבה ביותר.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
פז שמאות מקרקעין.
טלפון: 2698*
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.