בוחרים שמאי מקרקעין בנתניה? במאמר זה, נדבר על תכנית תמל / 2025 - מתחם נורוק - טהון שאותה נדרש לדעת שמאי מקרקעין בנתניה ואת השפעתה על שווי נכסי המקרקעין בעיר.
הותמ"ל (הועדה הארצית לתכנון ובנייה של המתחמים המועדפים לדיור) הינה וועדה אשר מטרתה לאשר תכניות בניה בייעוד מגורים בצורה מהירה ביותר.
הועדה קמה עקב משבר הדיור אשר הביא להפגנות נרחבות בשנת 2011. שמאי מקרקעין בנתניה צריך לדעת כי לתכניות שמאושרות על ידי הותמ"ל יתרונות וחסרונות.
יתרונות התכנית הינה בעצם מטרת הקמת הועדה - קיצור הליכי תכנון ו"הפשרת" קרקעות בייעוד מגורים.
חסרונות התכנית נגזרות מעצם מהירות אישור כלל התכניות תוך התחשבות פחותה יותר בסביבה. על פי החלטת הממשלה, כל תכנית ותמ"ל תכלול לכל הפחות 750 יחידות דיור בכל תכנית. במגזרי מיעוטים, 250 יחידות דיור.
שמאי מקרקעין בנתניה נדרש לעקוב אחר כלל השינויים התכנוניים בעיר ולהסיק את השפעתם על הסביבה ועל שווי הדירות.
בבואו שמאי מקרקעין בנתניה להעריך שוויה של דירה בשכונת נורוק - טהון, נדרש השמאי לתת משקל לתכנון העירוני הכוללני בכלל ולתכניות מכל הותמ"ל בפרט.
התכנית בשכונה הינה תכנית התחדשות עירונית במתכונת של פינוי - בינוי.
התכנית קובעת כי יפונו 166 יח"ד ובמקומן יוקמו 514 יחידות דיור ב - 6 מבנים.
שמאי מקרקעין בנתניה צריך לקחת בחשבון כי התכנית כוללת חזית מסחרית. לחזיתות מסחריות השפעות שונות על שווי הדירות.
מצד אחד, שמאי דירות יכול לתת הפחתה בגלל ההפרעה שגורמת החזית המסחרית ומצד שני, שמאי דירות יכול לתת ערך "אורבני" לקיומה של החזית. בכל בהתאם לנסיבות ולאופי הסביבה.
בין היתר, התכנית מגדירה שטחים לשימושי תעסוקה, מבני ציבור ושטח ציבורי פתוח (שצ"פ).
להלן תרשים התכנית:
כידוע, ריבוי דירות, יש בו בכדי להשפיע על צפיפות המגורים באזור. הצפיפות מתבטאת בעומס על הכבישים, עומד על כיתות הלימוד, גני הילדים, שטחים ציבוריים ועוד.
בהערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי מקרקעין בנתניה נדרש להתחשב בשינויים הצפויים בהיצע הדירות בסביבה הרלוונטית.
שוק הדירות אינו שונה מכל מוצר צריכה אחר מבחינת חוקי הכלכלה. מוצר נגיש שממנו קיים היצע בשוק החופשי בדרך כלל, מחירו משוכלל ותחרותי.
ריבוי דירות בשכונה, יגרום להיצע מוגבר מצד אחד ומצד שני, הביקוש הכללי הינו קשיח יחסית. לפיכך, שמאי מקרקעין בנתניה בבואו להעריך שוויה של דירה או בית פרטי, נדרש להסתמך על עסקאות מהסביבה הקרובה ביותר לפרויקט אשר מגלמת את ההיצע הצפוי.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי מקרקעין?
שמאי מקרקעין בנתניה צריך לדעת שירושה אינה מוגדרת כעסקה על פי חוק מיסוי מקרקעין.
עובדה זו, משפיעה על מיסוי המקרקעין בבואו היורש למכור את הנכסים אשר התקבלו בירושה.
בעסקאות מכר של נכסים שמתבצעות על ידי היורשים, רשויות המס מתייחסות למכירה אילו המוריש הוא זה שמבצע את העסקה.
בהנחה כי למוריש הייתה דירה אחת, והדירה הינה דירה מזכה עד גבול התקרה, שמאי מקרקעין בנתניה נדרש להתייחס לדירה זו כפטורה ממס שבח, ללא קשר לכמות הדירות שבהן מחזיק היורש.
במידה ולמוריש היו שתי דירות, בהתקיים כל התנאים, זכאי המוריש (או היורש "בנעליו") לחישוב מס ליניארי מוטב. במקרה זה שמאי מקרקעין בנתניה נדרש לבצע את החישוב הבא:
מספר השנים משנת 2014 (עד תקופה זו השבח לא נספר – פטור) ועד לשנת המכירה, למשל שנת 2021 - 7 שנים.
חלקי סך תקופת החזקה בדירה (מיום רכישתה ועד ליום מכירתה על ידי היורש), למשל 50 שנים.
7/50, חלוקה זו מביאה לתוצאה של 14%. מספר זה כופלים בשיעור המס, דהיינו 25% ומתקבל שיעור מס השבח לתשלום, כ - 3.5%.
במקרים מסויימים, פניה לשמאי מקרקעין בנתניה יכולה לפטור אתכם כלל מתשלום מס שבח.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
פז שמאות מקרקעין.
טלפון: 2698*
המידע הינו כללי בלבד, אינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.